時光荏苒，2012的樓市在溫暖中漸行漸遠。新年伊始，眺望遠方的路是否平坦亦或是充滿了跌宕起伏，是該備好戰馬預備奔騰，還是準備好糧草醞釀過冬？回頭看看，那些左右樓市發展的，無非就是調控政策、信貸政策、現有的市況、貨量供應及開發商的策略等等，而這些因素相互作用，因而讓事態變得錯綜復雜起來。
　　
　　站在2013年的起點，每一次眺望也變得深有意義。不管是調控及相關政策怎么辦，開發商制定怎樣的產品計劃、市場策略，但目標都是有意義的，就是為了房地產行業更穩定的發展。駛向遠方，讓我們一起看看2013！(楊金霞)
　　
　　1、2013房地產調控會不會放松？基調仍是“穩中微調”
　　
　　去年的中央經濟工作會議，確定了2013年經濟工作繼續“穩中求進”的總基調，繼續實施“積極財政策和穩健貨幣”，強調堅持房地產調控主要是為了保持政策連續性。這并不代表2013年房地產調控會進一步收緊。從長期來看，十八大提出的GDP和居民收入翻番目標，經濟工作會議提出的積極穩妥推進城鎮化有利于支持房地產業可持續發展。
　　
　　“遏制房價過快上漲”的基調不再突出
　　
　　2012年12月25日，住建部表示，2013年繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。中原地產研究部人士認為，此舉可謂在意料之中，但尚不能據此判斷房地產調控有收緊的趨向。因為2012年的市場證明，自住性需求依然龐大，投資性需求也在四處尋找機會，目前還不具備放寬調控核心“限購”的條件；預計貨幣政策2013年會繼續比較寬松，差別化住房信貸也必須堅持；前述兩條是調控需求的最核心內容，短期無退出的可能。
　　
　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從未來政策及市場面走勢來講，盡管中央經濟工作會議定調2013年貨幣政策仍以穩健為特征，還要繼續加強房地產市場調控，2013年繼續執行限購政策，抑制投資性需求，但是，相比前兩年調控政策的基調，政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調已不再突出。
　　
　　房產稅今年仍難大步推進
　　
　　對于房產稅，合富輝煌首席分析師黎文江表示，今年樓價有上升的壓力，政府會采取一定的措施來控制房價。其中，房產稅可能試點開征，但不會在住宅試點，可能會首先針對不限購不限貸的商用物業。中原地產研究部人士持類似看法，他認為今年房產稅推進是必然核心內容，但過程估計依然復雜，2013年難以大邁步。
　　
　　中原地產研究部人士判斷，預計2013年的房地產調控政策是穩中有微調。“穩”是指總方向和核心措施不會變，“微調”是指在土地出讓方式、保障房建設等方面會有一些新嘗試，例如“限地價競配套”等；在房屋交易政策方面，各地可能會有新舉措，例如公積金貸款等。(陳齊)
　　
　　2、2013樓價會繼續漲嗎？不可能大漲很可能慢慢漲
　　
　　根據廣州市國土房管局的數據，去年廣州房價14044元/平方米，同比上漲4.8%，低于GDP及居民可支配收入增長幅度。盡管樓價整體漲幅并不大，但不少購房者卻發現，廣州樓價特別是市區樓價比去年年初時已經升了不少。典型的是海珠區，樓價就從“1”字頭直接跳到“2”字頭，而天河區成交均價也早已躍上“3”字頭。那么，2013年的樓價還會繼續漲嗎？
　　
　　對此，早在去年8月份，有“任大炮”之稱的華遠地產董事長任志強就在一次論壇上拋出“明年3月樓價大漲”論。日前，在由廣東省地產商會、網易房產等聯合主辦的“2013中國房地產新年峰會”上，全商聯房地產商會名譽會長聶梅生認為，2013年不可能出現樓價大漲。她分析主要原因在于：首先，樓市保持目前的穩定發展，是來之不易的結果。此外，從十八大和中央經濟工作會議之后不斷放出的信號是加強房地產調控，只要一動一漲一定會有更大的動作，儲備庫里有很多的彈藥，所以不可能出現大漲。
　　
　　樓價到底是什么走勢？記者采訪了業界多位專家學者以及房企，業界普遍認為，樓價不可能大漲，但會延續目前微微上漲的態勢。頤和地產副總裁趙永爽就認為，“客觀分析，樓價的確會保持一定的增長速度，但不會像特別火爆的時候那樣迅速上漲。”但聶梅生指出，合理房價應該和人均收入、經濟增長掛鉤。“過去好像只有降房價才是合理房價，我覺得應該回歸本位。”她還結合過去三年宏觀調控的數據，指出房價和GDP、人均收入的增長已經保持一定的比例。“換句話說每年漲5%-6%就可以，不然支付力不夠，又形成了問題。”(楊金霞)
　　
　　3、2013廣州賣什么樓？剛需樓盤集中在郊區豪宅供應大增
　　
　　根據中原地產研究部分析報告統計，2013年廣州十區兩市預計將會有70個全新盤開盤，主要分布在番禺、白云、花都等首次置業買家較為集中的區域。據悉，今年剛性需求產品供應仍然以增城、花都等區域為主，但豪宅供應將超過去年水平，全年達3000套以上。
　　
　　三大舊改項目預計2013年上市
　　
　　據統計，2013年中心城區將有31個全新盤上市，土地資源緊張的核心城區——越秀、荔灣2013年新貨數量較多，其中越秀區新增供應大多是單體樓，而荔灣關注度高的白鵝潭御景壹號及廣州地鐵大坦沙項目均有大量新貨上市。
　　
　　另外，舊城改造也在如火如荼地進行，新鴻基林和村項目、保利琶洲項目在2012年推出；踏入2013年，將迎來三大舊城改造項目(富力楊箕村、珠光潭村項目、蘿崗線坑項目)同臺競技。花都、增城依然是剛需產品供應大戶2013年新增供應仍是以舊盤推新為主，特別是外圍四區及郊區兩市。中心六區由于土地資源稀缺，大多樓盤占地面積均不大，舊盤新推相對較少。值得關注的是荔灣區原高爾夫地塊，聚集了多個剛需大盤同時在售。如保利公園九里、中鐵荔灣國際城、路勁雋瀧灣、保利塞納維拉等，未來居住價值將進一步提升。
　　
　　隨著地鐵線路的運行及各項配套不斷完善，番禺樓市越來受關注。2012年推出了萬科歐泊、雅居樂城南源著、可逸江畔等熱銷樓盤，2013年這兩個板塊的新推貨量仍較多，是關注熱點。
　　
　　目前樓價處于洼地的增城及花都，在售盤較多且主要推出中小戶型適合資金不太充裕的剛需買家。增城萬達廣場也將在2013年推出公寓產品，承接白云萬達廣場、番禺萬達廣場的熱銷，預計增城萬達廣場將是下一個投資熱點。國家級新區南沙，樓市仍將看好。預計2013年的樓市將會延續2012年第四季度的熱銷態勢，新貨供應面積將超出120萬平方米。
　　
　　豪宅貨量預計達3000套
　　
　　在豪宅方面，仲量聯行近日發布的一份報告顯示，去年廣州豪宅銷量下跌了7.5%，僅賣出1680套單位。而今年豪宅推貨量將達3000套以上，房價觸底反彈機會加大將帶動更多潛在買家入市。該機構認為，在房價逐步穩定支持下，改善型和高端豪宅項目預計將相應增加，預期新推盤數量較去年增加，2013年豪宅市場新推盤項目總量將達近3000套以上，包括嘉裕公館和位于越秀區的東風廣場第五期。
　　
　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，在目前經濟比較平穩的情況下，豪宅的銷路總體來看是不錯的。盡管經過兩年的調控，但豪宅在去年年底依然很火爆，主要源于買家對于整體經濟環境的看好。今年只要不嚴控豪宅產品，預計像去年那樣的市況將延續下來。(陳齊)
　　
　　4、2013首套房貸會不會有優惠？利率恐無下調空間
　　
　　2013年元旦，正在供樓的業主都收到了去年銀行兩次降息所帶來的“紅包”，新的一年銀行的房貸政策如何？貸款更難還是更易？還有可能降息嗎？都是廣大購房者和業主們關心的問題。
　　
　　去年的中央經濟工作會議，對貨幣政策作出了這樣的描述：實施穩健的貨幣政策，要注意把握好度，增強操作的靈活性。要適當擴大社會融資總規模，保持貸款適度增加，保持人民幣匯率基本穩定，切實降低實體經濟發展的融資成本。并且要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖，則其中包括了現行的限貸和對二、三次置業者的差別化信貸政策。
　　
　　市場人士對中央政策的解讀為，雖然中央經濟工作會議提出“切實降低實體經濟發展的融資成本”，這引發了市場對于2013年降息的預期。但是由于新的一輪通脹周期已經開始，理論上沒有降息的空間。因為目前銀行一年期的存款利率為3%，而預計2013年通貨膨脹將溫和上行至3%左右。同時，中央經濟工作會議明確繼續“穩健的貨幣政策”，為進行貨幣流動性方面的調控，存款準備金率存在下調空間，但下調次數將少于2012年的兩次。
　　
　　房地產專家鄧浩志表示，很多人納悶，關于樓市調控的政策從來就沒有松動過，但為何樓價在2012年出現了反彈？他認為政策的確沒有松動，但貨幣政策松了，2012年的兩次降息和多次降準使得市場整體流動性得到了較大的改善。不動產領域始終是熱錢所青睞的投資渠道，此次的樓市回暖，特別是去年8月份開始的加速回暖，和相對寬松的貨幣政策有著直接的關系。
　　
　　目前在整個調控環節中，行政手段用得比較多，但可以預計在市場經濟的環境下，稅收、利率等也將是可以利用的有效手段。因此如果市場出現變化，也不排除在今年還會有新的利率調控政策出臺。
　　
　　另外，記者也從銀行界人士處獲悉，新的財政年度開始后，銀行的貸款額度等恢復正常。他表示，在現行的貨幣環境下，首套房利率打8.5折，二套房利率上浮，既是國家的調控政策，也將是大多數銀行今年將繼續執行的政策。